“老破小”的风又吹起来了。

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在这轮楼市下行周期里，“老破小”是价格跌幅较大的一类房子。但随着核心一二线城市松绑限购、降首付、降利率的政策“组合拳”接连出台，不少购房者开始“抄底老破小”。

根据贝壳研究院数据，已经全面取消限购措施的杭州在5月9日新政后，“老破小”的日均成交量同比增长38%，交易活跃度大增。部分杭州市中心老小区出现“量价齐升”的状况，业主积极调价，有小区挂牌均价突涨3000元/平方米。

除了受楼市新政影响，浙江在全国率先发布推进老旧小区自主更新的指导意见，也让“老破小”市场出现骚动，有购房者想搏一把“原拆原建”后房产升值。但业内人士认为，“原拆原建、自主更新”还处于探索阶段，能否落地尚存在不确定性。

外地人赴杭“扫货老破小”

近期，杭州市中心“老破小”二手房行情起飞的消息多了起来，有报道称，来自深圳、金华、温州、台州等地的购房人来到杭州专门“扫货”总价不高但处于核心位置的“老破小”住宅。

今年3月14日，杭州全面放开了二手房限购，即便是在上城区、拱墅区、西湖区、滨江区这核心四区，也不再审核二手房购买者的资格。

到5月9日，杭州又彻底取消住房限购，无论在哪个区、无论购买新房还是二手房，官方都不再审核购房资格。

新政对二手房的成交起到了较强的刺激作用。据杭州贝壳研究院统计，3月杭州二手房网签量达到8557套，环比增长236%，中介带看量环比提升了224%，创下近4年来的最高单月带看量纪录；4月份杭州二手房成交量达到8402套，继续维持高位。5月新政出台后四天，与4月日均值相比，二手咨询量平均增加36%，新增买卖房源量增加48%，中介带看量增加32%，下定量增加41%。

在上涨的二手房成交量中，有一类房子的表现相当突出，那就是核心片区的“老破小”。在贝壳研究院公布的4月杭州二手房交易量排行榜上，成交量前20名小区中，有5个是成交套均面积在60平方米以下、总价在100万-160万元的“老破小”小区，它们分布在上城区、拱墅区、西湖区等核心城区。

以榜单上的“闸弄口新村”为例，该小区位于上城区艮山商圈，临近浙江大学华家池小区，贝壳榜单显示，该小区4月成交了15套，套均50平方米，单价3.05万元/平方米，也就是套均总价在150万元上下。

在杭州整个二手房“以价换量”、价格不断下行的大背景下，闸弄口新村却出现了“逆势反转”。根据贝壳找房APP，该小区3月时涨价房源仅有2套，降价房源高达17套，而到了4月份涨价房源突然达到24套，降价房源为15套。

闸弄口新村的挂牌均价也突然上扬，原本该小区从去年9月到今年3月的挂牌均价一直很稳定，为3.4万元/平方米，到了4月则突然一平方米涨了3000元，达到3.7万元/平方米。

“4月的带看量和成交量确实有明显上涨。”杭州市上城区某连锁中介门店的工作人员对第一财经表示。

这名中介告诉记者，闸弄口新村正是他服务范围，解除二手房限购的新政发布后，他接待了不少外地客户，也有签约成交的案例。让他感受最深的是成交周期大大缩短，客户不再像过去那样犹豫了，“带看后如果觉得满意，该出手就出手”。

不过他认为目前成交价格变化不大。“确实很多业主把挂牌价调上去，不过我们主推的还是单价3万出头的房源，总价还有10万左右的谈价空间，基本就是市场价。”

记者在采访中了解到，与闸弄口新村类似，近两个月来，朝晖小区、古荡新村、夕照新村等杭州多个市中心老小区交易都变得活跃起来了。

杭州贝壳研究院院长上官剑对第一财经表示，5月9日新政后，“老破小”的日均成交量相较4月增长38%，成交释放明显，外地人特别是省内金华、温州、台州等地的购房者多了起来。

价格方面，上官剑认为实际情况是“基本保持稳定”，据贝壳监测，新政出台前，此类市中心“老破小”均价为3.19万元/平方米，新政后为3.16万元/平方米，变动较小。

“原拆原建”传闻推动交易热潮

杭州这一波“老破小”交易热潮，除了受到限购政策解除的影响，也有“原拆原建”传闻的推动。

“原拆原建”即拆除老房子后重建新房，居民可搬回原址，而不是异地安置。2024年以来，各城市关于“原拆原建”提法增多，这已经成为老旧小区盘活的一种重要新模式。

过去，传统“原拆原建”模式的资金来源是政府财政支持，所以只有那些不得不拆的老旧危房才能有“重获新生”的机会，真正能实现“原拆原建”的小区不多。

但近期浙江发布了一个重磅政策——2024年4月11日，浙江省住建厅等三部门发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，这是全国首个推进老旧小区自主更新的指导意见，明确了相关工作流程和支持性政策，该政策聚焦“自主更新”，即小区业主可以主导老小区重建事宜。

在原拆原建自主更新模式中，小区业主要承担大部分的资金，而什么时候改造、怎么改造都可以由业主集体说了算。

今年3月底，杭州闸弄口片区的四个小区启动了“原拆原建”的民意调研摸排，引发社会关注，也造成了该片区的房价波动。毕竟，如果未来这些“老破小”真的能原拆原建，就会成为电梯新房。

与闸弄口新村一路之隔的数个商品房小区，挂牌均价就高达七八万一平方米。即便原拆原建后达不到商品房小区的品质，这些“老破小”面貌焕然一新后，资产价值也将所有上涨，这时候入市的部分购房人，就是看中了其中的套利空间。

据上海易居研究院调研，虽然“自主更新”模式需要业主来承担大部分资金，但在实际推进的样本案例中，居民的支出也将获得收益。相比传统的置换新房模式，“原拆原建”可以少支付30%比例的支出。

除了“原拆原建”，闸弄口新村的部分片区也有拆迁传闻。负责该片区的一位中介经纪人告诉记者，拆迁可能性高的片区，其挂牌均价比其他片区要高出好几千一平米。

专家建议谨慎对待市场传闻

“之所以有人觉得有利可图，还是因为这两年杭州二手房价格一直下行，‘老破小’已经跌了很多，现在价格确实处于低位，就算拆迁或者原拆原建传闻最后没落地，这样一套市中心总价还不到150万的房子放在手上也不亏，可以出租。”杭州另一位从业十多年的资深房产中介王咏对记者说道。

他表示，在购房资格没放开前，确实很少有人愿意买这种“老破小”。“以前杭州的购房名额多珍贵，还要用来‘打新’呢，选资产标的特别重要。”而现在不限购之后，这种总价150万元上下的房子既适合刚需上车，也适合投资。

“杭州及周边城市的富裕人群不少，手中有些闲钱想理财，只要这种市中心房子租售比的年化收益达到3%，跑赢理财大市，自然就会有人来投。”

王咏表示，目前杭州出现“量价齐升”情况的“老破小”小区毕竟是少数，集中在市中心，除了有拆迁、原拆原建等因素，也有一些小区对口的学区不错。“6月义务教育阶段读书就要报名了，有人赶这一波放开限购的新政，以低总价上车学区房，所以4月以来会出现密集成交，可能过了这个阶段，市场也会有所回归。”

对于被坊间热烈讨论的“原拆原建”，王咏却认为，能落地的可能性很小。

上官剑则对记者表示，原拆原建还处在探索阶段，“自主更新”模式需要业主共同作出实施决定、共同出资，面临的挑战较大。对于地段优质、房龄较高、居民消费能力较强的小区，或可复制之前的成功模式。若真的能够实现原拆原建，居住品质能够明显提升，房产价值也会升值。不过，鉴于原拆原建复杂性和高难度，购房者需要谨慎对待传闻。

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马一凡

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